Što je rizik prijevremene otplate?
Rizici prijevremene otplate odnosi se na rizik gubitka svih uplata kamata na hipotekarni zajam ili osiguranje s fiksnim prihodom zbog prijevremene otplate glavnice od strane Zajmoprimca. Zajmoprimac prerano podmiruje rizik prijevremene otplate u gubitku potencijalnih plaćanja kamata i obveza po zajmu. Ovaj je rizik najrelevantniji kod hipotekarnih zajmova koji se obično dobivaju na dulja razdoblja od 15 do 30 godina, a iz perspektive zajmoprimca ima smisla otplatiti prijevremeno kako bi se izbjeglo veliko plaćanje kamata zbog dugog razdoblja takvih zajmova.
Iz perspektive Zajmodavca, ovaj rizik predstavlja relevantan izazov jer rezultira izdavanjem viška sredstava kad god se otplata dogodi, a također i gubitkom plaćanja s prefiksom kamata koje možda neće biti moguće rasporediti po istoj stopi u slučaju prijevremene otplate. Ukratko, prijevremena otplata, rizik je rizik koji zajmoprimci plaćaju unaprijed dok kamate opadaju.
Kako rizik prijevremene otplate utječe na investicije?
Jednostavan primjer za pojašnjenje ove točke podijeljen je u nastavku:
XYZ banka odobrila je Allenu stambeni zajam za 100000 USD @ LIBOR + 2% na 20 godina. Nakon dvije godine stope su pale što je rezultiralo istim zajmom koji je Allenu na raspolaganju od ABC banke @LIBOR + 1%. Kako bi spasio plaćanje kamata zbog smanjenja kamatne stope, Allen zatvara svoj račun zajma izvršavanjem pretplate za XYZ banku koja se iskristalizirala u rizik prijevremene otplate za XYZ banku.
Rizik prijevremene otplate u velikoj mjeri utječu na promjene kamatne stope i uglavnom se mogu klasificirati u dvije komponente:
- Smanjenje kamatnih stopa što rezultira rizikom kontrakcije, gdje će vrijednosni papiri s hipotekom imati kraće dospijeće od izvornog dospijeća zbog ranog zatvaranja mojih zajmoprimaca, što će rezultirati smanjenjem kamatnih stopa.
- Povećanje kamatne stope što rezultira rizikom produljenja, pri čemu će prijevremene otplate biti niže od očekivanih, jer porast kamatne stope i zajmoprimci i dalje ostaju, umjesto da izvrše prijevremeno plaćanje, što će dovesti do duljeg dospijeća od izvornog dospijeća (pretpostavke povezane s prijevremenom otplatom bit će veće od stvarnih prijevremenih otplata) zbog povećanja kamatnih stopa.
Praktični primjer rizika prijevremene otplate
Uzmimo praktični primjer i shvatimo koncept kako bismo stekli više jasnoće.
Avendus je stvorio skup hipoteka koji se sastoji od stambenih kredita s AAA-om u vrijednosti od milijun dolara. Prosječni prinos iz ovog fonda imovine iznosi 12% godišnje i sastoji se od 100 hipoteka. Prosječno dospijeće hipotekarnog fonda je 10 godina, a očekuje se da će investitori vratiti glavnicu na kraju razdoblja dospijeća od 10 godina.
Na kraju 3 godine, 40 hipoteka (što čini 0,4 milijuna dolara) iz skupa 100 hipoteka preplatilo je svoju glavnicu, jer su kamatne stope pale na 8%. Kao rezultat toga, otplaćeni prihod od 0,4 milijuna dolara reinvestiran je uz kamatnu stopu od 8% umjesto prvotnih 12% zbog pada kamatnih stopa.
Tako se zbog prijevremene otplate prihoda tijekom ciklusa hipotekarnog fonda, povrat iz Avendus hipotekarnog fonda smanjio s 2,20 na 2,09 milijuna dolara.
Očekivani raspored plaćanja
Od 4. godine nadalje
Revidirani raspored plaćanja zbog pretplate u 3. godini
Prednosti
- Rizik bilo koje prirode nikada nije koristan za posao koji ga preuzima, rizik prijevremene otplate stvara nesigurnost u budućim isplatama kamata jer je strah od prijevremene otplate i ponovnog ulaganja glavnice po nižim stopama zastrašujući i izazovni zadatak.
- Međutim, jedina prednost koja dolazi s ovim rizikom je ta da se uobičajeno fiksni instrumenti s ugrađenim rizikom prijevremene otplate cijene uzimajući u obzir povijesne stope prijevremene otplate, a kada se stvarne stope prijevremene otplate pokažu niže od povijesnih, to rezultira boljim prinosima za holding investitora isto.
Mane
- To čini buduće isplate kamata neizvjesnim i kao takvi osnovni instrumenti stvoreni iz skupa hipoteka, poput vrijednosnog papira s hipotekom, trpe rizik otplate prije dospijeća i ponovnog ulaganja po nižoj kamatnoj stopi od one koja je bila unaprijed određena na početku takvih MBS-a (u slučaj kada kamatne stope padaju, a otplata raste kako se sve više zajmoprimaca refinancira po nižim kamatnim stopama) što je dovelo do rizika ponovnog ulaganja
- Teško je procijeniti i odrediti novčane tijekove i dospijeće instrumenata iza kojih stoji MBS zbog rizika prijevremene otplate.
Važne točke
Važna stvar koju treba primijetiti u riziku prijevremene otplate jest da na nju ne utječu samo promjene kamatnih stopa već i put kojim su kamate došle. Na primjer, pretpostavimo da je hipotekarni fond formiran kad su kamate bile oko 7%. Sada pretpostavimo da su kamatne stope pale na 4%, što će rezultirati time da mnogi vlasnici kuća otplaćuju svoje zajmovne obveze zadužujući se po nižim stopama, nakon čega su kamatne stope opet porasle do 7%, a zatim opet pale na 4%.
Međutim, u drugom slučaju pada stopa na 4%, bit će niže prijevremene otplate, što predviđanje i modeliranje rizika prijevremene otplate čini izazovnim zadatkom jer ne ovisi samo o kamatnoj stopi već i o putu.
Zaključak
Tu ostaje rizik prijevremene otplate, a banke i financijske institucije u prostoru zajma naviknute su na to. Hipotekarne cijene vrše se uzimajući u obzir povijesne stope prijevremene otplate i očekivana kretanja kamatnih stopa u budućnosti. Opcija prijevremene otplate djeluje kao opcija poziva za zajmoprimce i zajmodavatelj bi joj trebao dati odgovarajuću cijenu kako bi bio siguran da je taj rizik adekvatno uhvaćen i ucijenjen u ponudama proizvoda. Neke od popularnih mjera koje financijske institucije koriste za ublažavanje rizika prijevremene otplate uključuju, ali nisu ograničene na njih, kao što su kazna prijevremene otplate, naknade za zatvaranje i minimalno razdoblje hlađenja itd.