Hipotekarna obveznica (značenje, primjer) | Kako radi?

Značenje hipotekarnih obveznica

Hipotekarna obveznica odnosi se na obveznicu izdanu investitoru koja je poduprta skupom hipoteka osiguranim kolateralom nekretnina (stambenih ili poslovnih) i stoga dužnik plaća unaprijed određeni niz plaćanja, čiji neuspjeh može dovesti do prodaje ili zapljene imovine.

Ulagači dobivaju mjesečnu uplatu koja uključuje kamate i iznos glavnice kada zajmoprimac plaća kamate i otplatu duga koji je posudio novac zadržavajući neku nekretninu kao zalog, a u slučaju da zajmoprimac ne podmiri obvezu, imovina se može prodati radi isplate vlasnika obveznica osigurana tom imovinom.

Kako djeluje hipotekarna obveznica?

Kad osoba kupi dom i financira ga držeći ga kao hipoteku, zajmodavac dobiva vlasništvo nad tom hipotekom sve dok zajam ne bude u potpunosti plaćen. Zajmodavac uključuje banke i hipotekarne tvrtke koje daju zajam na takvu imovinu. Banke zatim udružuju ove hipoteke i prodaju ih investicijskoj banci ili bilo kojem državnom tijelu s popustom. Na taj način banke odmah dobivaju novac koji bi prvotno prešle tijekom trajanja zajma, a također uspijevaju rizik od neispunjenja obveza prebaciti sa sebe na investicijske banke.

Investicijska banka zatim taj paket prenosi u SPV (sredstvo posebne namjene) i izdaje obveznice na one zajmove koji su pod hipotekom. Novčani tijek od ovih zajmova je u obliku kamata uvećanih za plaćanje glavnice svakog mjeseca vlasnicima hipotekarnih obveznica. Taj se proces udruživanja hipoteka i prenošenja novčanog tijeka duga na vlasnike obveznica naziva sekuritizacija. Investicijska banka zadržava svoj udio u kamatnoj komponenti kredita, a ostatak kamate plus glavnu komponentu prenosi na vlasnike obveznica.

Vrste

Postoje razne vrste MBS-a (hipoteke) -

# 1 - Hipotekarni propusti vrijednosni papiri

Prema ovoj vrsti MBS-a, plaćanja se vrše proporcionalno među vlasnicima obveznica kako su primljena. Ako su ukupne izdane obveznice 1000 od 1000 dolara svaka i ako ima 10 ulagača koji drže po 100 obveznica, tada bi svaki ulagač primio 1/10 od uplate koja im je proslijeđena. Svaki ulagač dobivao bi svoj dio plaćanja prema svom držanju. Ako postoje prijevremene otplate, one će se proporcionalno proslijediti imateljima obveznica. Nijedan imatelj obveznica ne bi dobio više ili manje od svog udjela u ukupnom iznosu obveznica u tim hipotekama. U slučaju neispunjavanja obveza, svaki bi investitor snosio gubitak (ako vrijednost imovine padne ispod nominalne vrijednosti obveznica) do svog udjela u obveznicama.

Dakle, investitori ili vlasnici obveznica u MPS suočavaju se s rizikom pretplate i produženja jednakim njihovom udjelu.

# 2 - CMBS (kolateralizirana hipoteka s jamstvom)

Iznad smo vidjeli kako se ulagači u MPS suočavaju s rizikom prijevremene otplate, a u slučaju prijevremene otplate kako ga svaki ulagač prima, bez obzira na to trebaju li ga ili preferiraju u to vrijeme. Mnogi su ulagači zabrinuti zbog plaćanja unaprijed i rizika neplaćanja.

CMBS pomaže u ublažavanju ovih problema usmjeravanjem novčanih tokova od hipoteka na različite razrede ili slojeve zvane tranše, tako da svaka klasa ima različitu izloženost obama rizicima. Svaka tranša uređena je različitim skupom pravila o načinu distribucije plaćanja. Svaka tranša prima plaćanje kamata svakog mjeseca, ali glavnica i iznos pretplate plaćaju se uzastopno. CMBS je strukturiran na takav način da bi se svaka klasa obveznica serijski povlačila redom.

Ako postoje 4 tranše, pravilo za mjesečnu glavnicu i plaćanje pretplate bi bilo sljedeće:

  • Tranša 1 primio bi sav iznos glavnice i unaprijed otplaćene stavke sve dok glavnica ne bude nula.
  • Tranša 2 - nakon što je tranša 1 u potpunosti plaćena; primit će sav iznos glavnice i prijevremene otplate sve dok glavnica ne bude nula.
  • Tranša 3 - nakon što je tranša 2 u potpunosti plaćena; primit će sav iznos glavnice i prijevremene otplate sve dok glavnica ne bude nula.
  • Tranša 4 - Nakon što tranša 3 bude u potpunosti plaćena, primit će iznos glavnice i prijevremene otplate dok glavnica ne bude nula.

Tako se na taj način rizik prijevremene otplate distribuira među tranšama. Najveći rizik prijevremene otplate je u Tranši 1, dok niže tranše djeluju kao amortizer u slučaju da zajmoprimac ne podmiri obveze. U gornjem primjeru, Tranša 4 ima najveći rizik neplaćanja i najmanji rizik prijevremene otplate jer prijevremenu otplatu dobiva nakon što su gore spomenute tri tranše u potpunosti plaćene i u slučaju neispunjavanja obveza nadoknađuje gubitke.

Primjer

Pretpostavimo da je 10 ljudi uzelo zajam od 100.000 američkih dolara uz po 6% držeći kuću kao zalog u ABC banci na ukupnu hipoteku od 1.000.000 američkih dolara. Banka bi tada prodala taj hipotekarni iznos u iznosu od investicijske banke XYZ i taj novac iskoristila za nove zajmove. XYZ bi prodao obveznice od 1.000.000 USD (1000 obveznica po 1000 USD) uz 5% potpore tim hipotekama. ABC banka prosljeđivala bi primljene kamate (5000 USD) plus komponentu plaćanja u 1. mjesecu XYZ-u nakon zadržavanja marže ili naknade. Recimo da zadržana naknada iznosi 0,6% (0,05% mjesečno) od iznosa zajma, tako da iznos koji je 1. mjeseca proslijeđen XYZ-u iznosi 4500 USD plus iznos otplate. XYZ bi također zadržao raspodjelu od 0,6% (0,05% mjesečno) na iznos zajma, a ostatak kamate od 4000 USD za otplatu prvog mjeseca prenio bi vlasnicima hipotekarnih obveznica.

Na taj način investicijska banka može od banke kupiti više hipoteka putem novca dobivenog od prodaje obveznica, a banke također mogu koristiti novac dobiven od prodaje hipoteka za nove zajmove. U slučaju da ga vlasnici kuća ne izvrše, hipoteka bi se mogla prodati kako bi se isplatili investitori.

Hipoteka protiv obveznice

Glavna razlika između zadužnice i hipotekarne obveznice je u tome što zadužnička obveznica nije osigurana i iza nje stoji samo puna vjera i kredit tvrtke izdavatelja, dok je hipotekarna obveznica osigurana kolateralom koji se može prodati u slučaju da zajmoprimac ne podmiri obveze. Stoga je kamatna stopa MBS niža od zadužničkih obveznica zbog nižeg rizika.

Druga razlika leži u plaćanju i učestalosti plaćanja. Hipotekarne obveznice plaćaju se mjesečno i uključuju kamate kao i glavnu komponentu. Obveznice se, s druge strane, plaćaju godišnje ili polugodišnje, što uključuje samo kamatnu komponentu, a glavnica se plaća po dospijeću.

Prednosti

  • Hipotekarni vrijednosni papiri nude veći povrat od državnih vrijednosnih papira.
  • Nudi veći prinos prilagođen riziku od ostalih zadužničkih obveznica zbog podloge hipoteke koja smanjuje rizik.
  • Pružaju diverzifikaciju imovine jer imaju nisku korelaciju s ostalim razredima imovine.
  • Pruža redovite i česte prihode u usporedbi s ostalim proizvodima s fiksnim dohotkom. MBS ima mjesečna plaćanja, dok korporativne obveznice nude godišnje ili polugodišnje isplate.
  • Hipotekarni vrijednosni papir sigurnije je ulaganje od zadužničkih obveznica, jer se u slučaju neispunjavanja obveza kolateral može prodati radi isplate vlasnika obveznica.
  • MBS nema repni rizik jer ne postoji paušalni iznos glavnice po dospijeću, jer mjesečna uplata uključuje kamate plus glavnicu koja se raspoređuje kroz životni vijek obveznice. Dok kod ostalih obveznica postoji visok repni rizik zbog paušalne isplate glavnice po dospijeću što povećava rizik za vlasnike obveznica.

Mane

  • Hipotekarno osiguranje nudi niži prinos od zadužničkih obveznica.
  • Hipotekarno osiguranje često se smatra da je sigurno ulaganje privlačilo negativan publicitet zbog svoje uloge u hipotekarnoj krizi iz 2008. godine. Banke su zbog visoke profitabilnosti postale samozadovoljne i izdavale su zajmove osobama slabe kreditne sposobnosti. Kada su hipotekarne hipoteke zaostale, rezultiralo je gubitkom milijuna dolara novca ulagača i bankrotom mnogih velikih investicijskih banaka poput braće Lehman. Dakle, ove su obveznice dobre kao i imovina i ljudi koji na toj imovini posuđuju novac.
  • Takvi se obveznici suočavaju s rizikom prijevremene otplate u slučaju smanjenja kamatne stope na tržištu. Štoviše, novac koji dobiju morat će se uložiti po nižoj stopi što smanjuje njihov povrat.

Zaključak

Hipotekarne obveznice kao klasa imovine nude diverzifikaciju i nude investitoru veći prinos od riznice i niži rizik od zadužničkih obveznica. Štoviše, oni osiguravaju novac investicijskim bankama za kupnju više hipoteka, a banke za posudbu više novca što pomaže u održavanju hipotekarnih stopa konkurentnim i tržišnim likvidnostima.